Verkehrswertermittlung
Bei Scheidungen, Erbsachen, Beleihungen oder Finanzamtsangelegenheiten gehen die Vorstellungen vom Wert einer Immobilie oft weit auseinander. Nur eine Person ermittelt den einen objektiven Verkehrswert.
Unterschiedliche Sichtweisen für dieselbe Immobilie
Bei Scheidungen, Erbsachen, Beleihungen oder Finanzamtsangelegenheiten gibt es oftmals deutlich unterschiedliche Vorstellungen vom Wert einer Immobilie. Jeder Beteiligte betrachtet dieselbe Immobilie aus seiner eigenen Perspektive.
sieht die Immobilie im allerbesten Licht
ermittelt den objektiven, marktgerechten Verkehrswert
sieht vor allem die Mängel
bewertet betont vorsichtig
setzt den Wert tendenziell hoch an
Können oder wollen sich die Beteiligten nicht einigen, führt das in der Folge nicht selten zu teuren Rechtsstreitigkeiten von 10.000 € und oftmals deutlich mehr.
Ein Haus, ein Preis
Unabhängig von der Sicht des Einzelnen ermittelt der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige den einen nachvollziehbaren, marktgerechten Verkehrswert nach § 194 BauGB.
So einigen Sie sich — bevor es teuer wird
Damit es gar nicht erst zu einem kostspieligen Rechtsstreit kommt, empfehlen wir folgendes Vorgehen — in dieser Reihenfolge:
Erste Orientierung verschaffen
Nutzen Sie zunächst — soweit vorhanden — den Grundstücksmarktbericht oder sonstige Veröffentlichungen des Gutachterausschusses für eine erste überschlägige Werteinschätzung. Auch Marktberichte des IVD, von Banken und anerkannten Anbietern können eine Orientierung darstellen.
Makler-Einschätzungen einholen und vergleichen
Alle Beteiligten sollten jeweils — z. B. bei der eigenen Hausbank — eine Einschätzung eines Maklers auf Stundenbasis einholen, mit Ober- und Untergrenze sowie dem wahrscheinlichsten Wert. Anhand dieser Wertspannen lässt sich meist eine Einigung finden: Die Spannen und wahrscheinlichsten Werte verschiedener Makler sind oftmals ähnlich und weichen nicht allzu weit voneinander ab — insbesondere bei:
- Ein- und Zweifamilienwohnhäusern, Doppelhaushälften sowie Reihenhäusern
- Wohnungen
- Mehrfamilienwohnhäusern
Rechtzeitig ein Gutachten beauftragen
Sobald einer der Beteiligten ausdrücklich ein Gutachten wünscht oder die Einschaltung eines Rechtsanwalts ankündigt, sollte umgehend ein Gutachten beauftragt werden — so lassen sich künftige Streitkosten frühzeitig minimieren.
Beauftragen Sie dabei am besten gleich einen öffentlich bestellten und vereidigten oder einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Andernfalls steigt die Wahrscheinlichkeit deutlich, dass ein zweites, zusätzliche Kosten verursachendes Gutachten nötig wird — etwa vom Gericht.
Welche Zertifizierungsstellen gibt es in Deutschland?+
Für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sind derzeit sechs von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierte Zertifizierungsstellen zugelassen:
- HypZert GmbH — führend bei Beleihungswertermittlung und finanzwirtschaftlicher Immobilienbewertung
- DIAZert (DIA Consulting AG) — Zertifizierungsstelle der Deutschen Immobilien-Akademie für Marktwertermittlungen
- EIPOSCERT — akkreditierte Stelle der Europäischen Immobilien Akademie mit Fokus auf Immobilienbewertung und Bauschäden
- Sprengnetter Zertifizierung GmbH — für Standard- und Spezialimmobilien
- IQ-Zert GmbH & Co. KG — Zertifizierung für Sachverständige im Bau- und Immobilienwesen
- Izert (Hochschule Anhalt) — Zertifizierungsstelle des Instituts für Weiterbildung an der Hochschule Anhalt
Angebotspreise nur mit Vorsicht heranziehen
Angebotspreise von Immobilien im Internet bieten eine weitere Orientierungsmöglichkeit — sind aber mit Vorsicht zu genießen.
mehr erfahren+
Angebotspreise von Immobilien im Internet sind keine tatsächlichen Marktpreise, sondern stellen zunächst nur die Preisvorstellungen der Verkäufer dar. Für eine Immobilienbewertung sind sie daher nur eingeschränkt geeignet. Die wichtigsten Gründe:
Angebotspreis ist nicht Kaufpreis
- Der Angebotspreis ist häufig nur eine Verhandlungsbasis.
- Der tatsächliche Kaufpreis liegt je nach Marktlage oft darunter, manchmal aber auch darüber (z. B. bei Bieterverfahren).
Strategische Preisgestaltung
- Bewusst hoher Einstiegspreis, um Verhandlungsspielraum zu schaffen,
- niedriger Einstiegspreis, um viele Interessenten anzuziehen,
- oder marktgerechter Preis zur schnellen Vermarktung.
Keine Aussage über den tatsächlichen Vertragsabschluss
- Viele Objekte werden später im Preis reduziert.
- Manche werden gar nicht verkauft oder wieder vom Markt genommen.
- Der veröffentlichte Preis bleibt oft online, obwohl sich der Verkaufsprozess geändert hat.
Unterschiedliche Objektqualitäten
- Anzeigen enthalten häufig nur begrenzte Informationen.
- Entscheidende wertbeeinflussende Merkmale fehlen oft — etwa Bauschäden, energetischer Zustand, Modernisierungsbedarf, rechtliche Belastungen, Mietverhältnisse, Altlasten oder Denkmalschutz.
Unvollständige oder fehlerhafte Angaben
- Wohnflächen können ungenau sein.
- Baujahre, Grundstücksgrößen oder Ausstattungsmerkmale sind nicht immer korrekt.
- Bilder können einen besseren Eindruck vermitteln als der tatsächliche Zustand.
Regionale Marktunterschiede
- Zwei äußerlich ähnliche Immobilien können aufgrund von Mikrolage, Ausrichtung oder Infrastruktur erheblich unterschiedliche Werte haben.
Zeitliche Verzögerung
- Internetangebote spiegeln häufig einen Markt wider, der bereits mehrere Wochen oder Monate alt ist.
- In dynamischen Märkten können sich die Preisniveaus inzwischen deutlich verändert haben.
Keine repräsentative Stichprobe
- Nicht alle Immobilien werden über Internetportale vermarktet.
- Ein erheblicher Teil wird über Vormerklisten, persönliche Netzwerke oder Off-Market verkauft.
Bedeutung für die Verkehrswertermittlung
Nach den deutschen Wertermittlungsgrundsätzen genießen tatsächlich erzielte Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse eine deutlich höhere Aussagekraft als Angebotspreise. Letztere können allenfalls als ergänzende Marktinformation dienen und sollten für die Ableitung des Verkehrswerts nur mit entsprechender Marktkenntnis und ggf. unter Berücksichtigung von Zu- oder Abschlägen verwendet werden.
Kaufpreise dokumentieren den Markt — Angebotspreise dokumentieren zunächst nur die Erwartungen der Verkäufer.
Sie benötigen ein belastbares Gutachten?
Als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ermittle ich den nachvollziehbaren, marktgerechten Verkehrswert Ihrer Immobilie.
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