Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Der Grundbesitzwert der Finanzverwaltung liegt seit dem BewG 2022 häufig deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert — mit spürbaren Folgen für die Steuerlast. Ein Gutachten kann den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
ermittelt den objektiven, marktgerechten Verkehrswert
setzt den Wert tendenziell hoch an
Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 wurde das Bewertungsgesetz (BewG) für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2023 an die positiven Immobilienmarktentwicklungen der Vorjahre angepasst. Dabei wurden bei den von der Finanzverwaltung anzuwendenden Bewertungsverfahren Einflussgrößen und Anlagen verändert, u. a.:
- Liegenschaftszinssätze beim Ertragswertverfahren
- Wertzahlen beim Sachwertverfahren
Das führt bei einem Großteil der Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie bei Wohn- und Geschäftshäusern in Deutschland zu deutlich höheren Grundbesitzwerten gem. BewG als bei der Vorgängerversion (Bewertungsstichtage bis 31.12.2022) — die zu zahlende Steuer fällt entsprechend höher aus.
Rechenbeispiele — zum Aufklappen:
Beispiel 1Mehrfamilienwohnhaus im Ertragswertverfahren+ 180.463 €
| Bewertungsstichtage | bis 31.12.2022 | ab 01.01.2023 |
|---|---|---|
| Reinertrag der baulichen Anlagen p.a. | 30.000 € | 30.000 € |
| Restnutzungsdauer | 60 Jahre | 60 Jahre |
| Liegenschaftszins gem. § 188 BewG | 5,0 % | 3,5 % |
| Kapitalisierungsfaktor | 18,9293 | 24,9447 |
| Ertragswert der baulichen Anlagen | 567.879 € | 748.342 € |
| mehr zu versteuern | + 180.463 € | |
Beispiel 2Einfamilienwohnhaus im Sachwertverfahren+ 210.000 €
| Bewertungsstichtage | bis 31.12.2022 | ab 01.01.2023 |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert / m² | 30 € | 30 € |
| vorläufiger Sachwert des Grundstücks | 700.000 € | 700.000 € |
| Wertzahl gem. Anlage 25 BewG | 0,5 | 0,8 |
| Grundbesitzwert (Sachwert) | 350.000 € | 560.000 € |
| mehr zu versteuern | + 210.000 € | |
Beachten Sie
Die Verkehrswerte fallen dagegen seit Anfang 2022 — u. a. wegen der deutlich gestiegenen Bau- und Finanzierungszinsen — in der Regel niedriger aus als in den Vorjahren. In vielen Fällen lohnt sich daher die Beauftragung eines Gutachtens zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gem. § 198 BewG.
Unser Vorab-Quickcheck
Ob sich ein Gutachten für Sie lohnt, klären wir vorab — mit geringem Kostenrisiko:
- 1Nennen Sie uns den vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert — oder senden Sie uns die Berechnung Ihres Finanzamts oder Steuerberaters gem. Bewertungsgesetz (BewG).
- 2Wir ermitteln vorab anhand Ihrer Objektunterlagen, ob und inwieweit sich die Beauftragung eines Gutachtens für Sie rentiert.
Nur für den Fall, dass ein Gutachten nicht empfehlenswert ist, fallen für den Vorab-Quickcheck Kosten auf Stundenbasis (je nach Zeitbedarf) an.
Unser Vorab-Quickcheck eröffnet Ihnen somit mit geringem Kostenrestrisiko die Chance, deutlich mehr Steuern einzusparen als ein Gutachten kostet.
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