Gutachtenüberprüfung nach Jardin
Prüfen Sie ein Verkehrswertgutachten auf Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit und Marktkonformität — anhand der bewährten Checkliste der Finanzverwaltung nach Jardin.
Gutachten dienen — u. a. bei Familien- und Erbschaftsangelegenheiten, bei Schenkungen und in verschiedenen steuerlichen Belangen (z. B. Erbschaft- und Schenkungssteuer, Abschreibung) — als Nachweis und als Entscheidungsgrundlage für einen objektiven, für alle Beteiligten fairen Immobilienwert, damit es möglichst gar nicht erst zu einem teuren Rechtsstreit vor Gericht kommt.
In der Praxis gibt es jedoch regelmäßig unterschiedliche Interessen und deutlich abweichende Vorstellungen über die tatsächliche Höhe des Immobilienwerts. So schalten Beteiligte — etwa Ehepartner bei einer Scheidung, Erben und Pflichtteilsberechtigte oder das Finanzamt — oft einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder (Bau-)Sachverständigen zur kritischen Auswertung eines eingereichten Gutachtens ein, um dieses ggf. zurückweisen zu können.
Bevor Sie ein von Ihnen beauftragtes Gutachten weiterleiten — und wenn Ihnen ein Gutachten vorgelegt wird — sollten Sie die bewährte Checkliste der Finanzverwaltung zur Gutachtenüberprüfung auf Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit und Marktkonformität verwenden, um vorab zu prüfen, ob und inwieweit es als Nachweis und/oder Entscheidungsgrundlage geeignet ist.
Fazit
Sie können ein Gutachten zurückweisen oder entsprechende Nachbesserungen verlangen, wenn Sie mindestens einen oder mehrere der nachfolgenden Überprüfungskriterien als nicht plausibel einstufen bzw. mit nein beantworten.
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1 · Formale Anforderungen
- 1.1Das Gutachten wurde unterschrieben.
- 1.2Der Verfasser hat seine Sachkunde für das Fachgebiet der Immobilienbewertung durch eine öffentliche Bestellung, Zertifizierung o. ä. belegt.
- 1.3Der Zweck der Wertermittlung wurde benannt und hinsichtlich des Verkehrswertes wurde auf § 194 BauGB verwiesen.
- 1.4Es liegen keine Gründe vor, die an der Objektivität zweifeln lassen.
- 1.5Das Gutachten wurde durch den Sachverständigen eigenständig verfasst.
- 1.6Das Gutachten wurde in systematisch gegliederter und nachvollziehbarer Weise erstellt.
- 1.7Der Sachverständige hat das Objekt persönlich besichtigt.
- 1.8Das zutreffende Objekt wurde (mit allen dazugehörenden Grundstücken u. Gebäuden) bewertet.
- 1.9Das Objekt wurde zum zutreffenden Bewertungsstichtag / Qualitätsstichtag bewertet. (Geringfügige Abweichungen können nur im Einzelfall als zutreffender Bewertungsstichtag angesehen werden.)
- 1.10Angaben zu den Personen, die an dem Gutachten mitgewirkt haben, wurden erbracht.
- 1.11Der Auftraggeber wurde benannt.
2 · Sachliche Anforderungen
- 2.1Das Grundbuch wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (Angabe zum Eigentümer, Rechte und Belastungen aus Abteilung II).
- 2.2Das Liegenschaftskataster wurde eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt (z. B. hinsichtlich der vollständigen Berücksichtigung sämtlicher Grundstücke des zu bewertenden Objekts).
- 2.3Das Planungs- und Baurecht wurde nachvollziehbar dargelegt und gewürdigt (z. B. Bebaubarkeit, Kennziffern der Bebaubarkeit, Rechtsgrundlagen).
- 2.4Das Baulastenverzeichnis, die Denkmalliste und das Altlastenverzeichnis wurden eingesehen und nachvollziehbar gewürdigt.
- 2.5Die Angaben zur Lage des Grundstücks in der Örtlichkeit wurden nachvollziehbar gewürdigt (z. B. Anbindung an Straßen, Personennahverkehr, Nahversorgung, öffentliche Einrichtungen).
- 2.6Die Angaben zur Nachbarschaft des Grundstücks (z. B. Nutzung, Lärm) wurden nachvollziehbar gewürdigt.
- 2.7Die Angaben zur Gestalt des Grundstücks (z. B. Schnitt, Höhengestalt, Hanglage, Erreichbarkeit) wurden nachvollziehbar gewürdigt.
- 2.8Eine Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen ist vorhanden. Die Angaben zur Art der Bebauung, Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, An- oder Umbauten, Raumaufteilung sowie zu den Ausstattungsmerkmalen (wie z. B. Fenster, Türen, Fußböden, Leitungen, Wände, Heizung, Warmwasser, Abwasser, Energieversorgung, Besonderes) wurden dargestellt und nachvollziehbar gewürdigt.
- 2.9Die Grundstücksgröße ist plausibel.
- 2.10Der Bodenwert wurde plausibel gewählt.
- 2.11Angaben zu Wohnflächen, Nutzflächen, Geschossflächen, Bruttogrundflächen wurden erbracht und deren Quellen (Aufmaß, Pläne usw.) belegt.
- 2.12Mietverträge, ggf. Besonderheiten zu Instandhaltungsrücklagen (WEG) usw. wurden dargelegt und berücksichtigt.
3 · Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen
- 3.1Die Auswahl des oder der Wertermittlungsverfahren wurde mit nachvollziehbarer Begründung dargestellt.
- 3.2Grundstücksgröße und Bodenwert wurden plausibel bei der Wertermittlung berücksichtigt.
- 3.3Realistischer Ansatz des Bauwerts (in Bezug auf Objektart, Ausstattung/Bauweise, Alterswertminderung) ist erfolgt.
- 3.4Flächen- bzw. Massenberechnungen sind plausibel und nachprüfbar.
- 3.5Das Verhältnis der Bruttogrundfläche zur Wohn-/Nutzfläche wurde plausibel gewählt.
- 3.6Das Verhältnis Ertrag zum Bodenwert wurde plausibel dargestellt bzw. nachvollziehbar begründet.
- 3.7Die gewählten Mietansätze sind plausibel, bestehende Miet- und Pachtverhältnisse wurden substantiiert dargestellt.
- 3.8Die gewählten Bewirtschaftungskosten sind plausibel.
- 3.9Der gewählte Liegenschaftszinssatz ist plausibel.
- 3.10Die gewählte wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist plausibel.
- 3.11Die übrigen Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden plausibel gewählt.
- 3.12Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, wie z. B. Baumängel oder Bauschäden, wurden nachvollziehbar dargestellt und nachprüfbar ermittelt.
- 3.13Die genutzten Parameter zu den Wertermittlungsverfahren wurden nachvollziehbar erläutert.
- 3.14Die Berechnungen sind mathematisch (überschlägig) zutreffend.
- 3.15Die Kriterien für die Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit wurden berücksichtigt.
- 3.16Alle erforderlichen Informationen zur Nachvollziehbarkeit des Gutachtens sind in den Anlagen enthalten (z. B. Karten, Lagepläne, Grundrisse, Berechnungen, Fotos).