Kaufpreisaufteilung
Die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby ermittelt den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil einer vermieteten Immobilie marktkonform — im Vergleich zur BMF-Arbeitshilfe meist zu Ihrem Vorteil.
Nach unseren Erfahrungen liegen Sie mit der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby deutschlandweit — je nach Höhe des Bodenrichtwertniveaus — in durchschnittlich 6 bis 8 von 10 Fällen besser als bei der BMF-Arbeitshilfe.
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Zu kaufpreisaufteilung.deBei der Abschreibung einer vermieteten oder zu Vermietungszwecken erworbenen Immobilie ist nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis bzw. Verkehrswert über die Nutzungsdauer abschreibungsfähig — nicht der Bodenanteil.
- Gebäudeanteil 57,41 %abschreibungsfähig über die Nutzungsdauer
- Bodenanteil 42,59 %nicht abschreibungsfähig
- Anteile am Kaufpreis bzw. Verkehrswert (Beispiel)
Der Gebäudeanteil sollte daher idealerweise bereits im notariellen Kaufvertrag mit entsprechender Wert- und/oder Prozentangabe vereinbart sein, damit es erst gar nicht zu Komplikationen mit dem Finanzamt kommt.
Beachten Sie: Ein zeit- und kostenaufwendiges Gutachten wird daher bisher frühestens im Rahmen einer Klage beim Finanzgericht benötigt und in diesen Fällen vom Gericht beauftragt, sodass in diesem Fall auch das Finanzamt — je nach Ausgang der Klage (Urteil oder Vergleich) — entweder anteilig oder im Idealfall sogar komplett an den Gutachterkosten beteiligt ist.
Achtung, dies könnte sich bald ändern: Denn im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 ist beabsichtigt, dass Gutachten zukünftig u. a. auch in den Fällen erforderlich werden, in denen keine Aufteilung im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde.
Zwei anerkannte Grundlagen
Als Grundlage für den Kaufvertrag sowie für den Austausch mit dem Finanzamt — bis einschließlich eines Einspruchsverfahrens — stehen Ihnen zwei Wege offen:
BMF-Arbeitshilfe
Die kostenlose Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises.
kostenlosKaufpreisaufteilung nach Jacoby
Das im Rahmen der Doktorarbeit konzipierte Verfahren — mit kostenloser Ersteinschätzung und einem günstigen Berechnungstool für 124,95 €. Dessen Ergebnis können Sie als sachverständige Begründung beim Finanzamt einreichen.
Zum Berechnungstoolwww.kaufpreisaufteilung.deTipps
- Auch bei Käufen aus früheren Jahren können Sie die bisherige Kaufpreisaufteilung jedes Jahr neu festlegen und geänderte Boden- und Gebäudeanteile in Ihrer Steuererklärung im jeweils aktuellen Steuerjahr berücksichtigen.
- Für die Kaufpreisaufteilung benötigen Sie — anders als bei der Erbschaft- und Schenkungs- sowie bei der Grund- und Grunderwerbsteuer — noch kein teures Gutachten. Solange dies so bleibt, sollten Sie das Berechnungstool für die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby verwenden.
- Beim Ausfüllen kann Sie bei Bedarf Ihr Makler, ein Mitarbeiter Ihrer Hausbank oder Ihr Steuerberater unterstützen.
- Ein zeitaufwendiges Gutachten sollten Sie aus ökonomischen Gründen nur bei individuellen Objekteigenschaften, aufwendiger zu bewertenden Wohn- und Gewerbeimmobilien und bei gemischt genutzten Anwesen beauftragen — damit sich die Kosten möglichst zeitnah rentieren.
Warum sollten Sie die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby in sehr vielen Fällen gegenüber der BMF-Arbeitshilfe bevorzugen?+
Bodenrichtwerte für ausschließlich unbebaute Grundstücke entwickeln sich in der Praxis nicht gleichermaßen wie die Kaufpreise von bereits bebauten Grundstücken: Mit zunehmendem Preisniveau steigen die Bodenrichtwerte deutlich stärker an als die tatsächlich erzielten Kaufpreise von Bestandsimmobilien.
Da nach der gesetzlichen Aufgabenstellung (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 und § 7 Abs. 4 EStG) davon auszugehen ist, dass der Erwerber den Vermietungsbetrieb über die Nutzungsdauer fortführt, ist nach der BFH-Rechtsprechung über diesen Zeitraum ein gedämpfter Bodenwert — ein Bodenwert unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung — in die Kaufpreisaufteilung einzubeziehen (§ 40 ImmoWertV; BFH-Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24, BStBl II 2026, 210 i. V. m. BFH-Urteil vom 21.07.2020 – IX R 26/19, BStBl II 2021, 373).
Dies berücksichtigt die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby — die demzufolge auch als Wertermittlungsverfahren in das Grundlagenwerk der Immobilienbewertung aufgenommen wurde: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Auflage, 2023, Köln, Reguvis Fachmedien GmbH, S. 2110 ff.
Die BMF-Arbeitshilfe lässt dagegen diese Anpassung des Bodenwerts an die vorhandene Bebauung unberücksichtigt und verwendet einen ausschließlich für unbebaute Grundstücke festgesetzten, ungedämpften Bodenwert. Dieser Unterschied führt zu einer Insichverschiebung der Boden- und Gebäudeanteile und somit zu einer so nicht marktkonformen Vergrößerung des Gebäudeanteils zum Nachteil des Steuerpflichtigen.
Demzufolge fällt der abschreibungsfähige Gebäudeanteil bei der Kaufpreisaufteilung nach Jacoby zum Wohle der Steuerpflichtigen in der Regel etwas höher aus als bei der BMF-Arbeitshilfe (vgl. Werling / Breitkreuz, Die steuerliche Kaufpreisaufteilung – ein Verfahrensvergleich, GuG 2025, 142).
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