Restnutzungsdauer & fiktives Baujahr
Ermitteln Sie überschlägig die Restnutzungsdauer und das fiktive Baujahr Ihres Gebäudes nach Anlage 2 ImmoWertV 2021 — als Anhalt dafür, ob sich ein Gutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer lohnt.
Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer durch ein Gutachten
Die BFH-Rechtsprechung1 gibt vor, dass ein Verkehrswertgutachten, das die Restnutzungsdauer baulicher Anlagen gem. § 4 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. den Anlagen 1 und 2 ImmoWertV ermittelt, als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes anzuerkennen ist.
Dies setzt aber voraus, dass im Verkehrswertgutachten zu folgenden drei Punkten jeweils explizit Stellung genommen wird, die ggf. Einfluss auf die Restnutzungsdauer haben könnten:
- technischer Verschleiß, der über die übliche Wertminderung wegen Alters hinausgeht,
- wirtschaftliche Entwertung, wie z. B. unzeitgemäße Konzeption oder Ausstattung u. v. m.,
- rechtliche Gegebenheiten, wie z. B. Denkmalschutz, von Behördenseite erforderlicher Abriss u. v. m.
Finanzämter weisen aber konsequent Gutachten zurück, die anhand ihrer Checkliste2 entweder nicht vollständig oder auch nur in einzelnen Punkten nicht plausibel sind.
- Vereinbaren Sie idealerweise im Vertrag mit Ihrem Sachverständigen, dass bei der Ermittlung einer kürzeren (Rest-)Nutzungsdauer die Checkliste der Finanzverwaltung zur Gutachtenüberprüfung einzuhalten bzw. zu erfüllen ist.
- Ermitteln Sie vorab mit dem Tool unten überschlägig die Restnutzungsdauer als Anhalt dafür, ob und inwieweit sich die Kosten für ein Gutachten bei Ihrer Immobilie lohnen könnten.
- Prüfen Sie vor der Einreichung beim Finanzamt, ob das beauftragte Gutachten die einzelnen Punkte der Checkliste erfüllt.
Restnutzungsdauer & fiktives Baujahr berechnen
Berechnung anzeigen
Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (Anlage 2 ImmoWertV 2021):
Restnutzungsdauer = a · Alter² / Gesamtnutzungsdauer − b · Alter + c · Gesamtnutzungsdauer
Relatives Alter:
Alter / GND · 100 % = 45 / 80 · 100 % = 56,25 %
Für a, b und c gelten die Werte der Tabelle. Modernisierungen wirken sich erst ab einem bestimmten (relativen) Alter auf die Restnutzungsdauer aus; sonst gilt die Grundformel Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter.
| Modernisierungspunkte | a | b | c | ab rel. Alter |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 1 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 2 | 1,0767 | 2,2757 | 1,3878 | 55 % |
| 3 | 0,9033 | 1,9263 | 1,2505 | 55 % |
| 4 | 0,7300 | 1,5770 | 1,1133 | 40 % |
| 5 | 0,6725 | 1,4578 | 1,0850 | 35 % |
| 6 | 0,6150 | 1,3385 | 1,0567 | 30 % |
| 7 | 0,5575 | 1,2193 | 1,0283 | 25 % |
| 8 | 0,5000 | 1,1000 | 1,0000 | 20 % |
| 9 | 0,4660 | 1,0270 | 0,9906 | 19 % |
| 10 | 0,4320 | 0,9540 | 0,9811 | 18 % |
| 11 | 0,3980 | 0,8810 | 0,9717 | 17 % |
| 12 | 0,3640 | 0,8080 | 0,9622 | 16 % |
| 13 | 0,3300 | 0,7350 | 0,9528 | 15 % |
| 14 | 0,3040 | 0,6760 | 0,9506 | 14 % |
| 15 | 0,2780 | 0,6170 | 0,9485 | 13 % |
| 16 | 0,2520 | 0,5580 | 0,9463 | 12 % |
| 17 | 0,2260 | 0,4990 | 0,9442 | 11 % |
| 18 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 19 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 20 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
Somit ergibt sich:
RND = Gesamtnutzungsdauer − Alter = 80 − 45 = 35 → fiktives Baujahr = 1980
Übersichtliche Zusammenstellung Ihrer Eingaben und der Berechnung auf Briefpapier — kostenlos.
PDF herunterladenÜberschlägige Ermittlung nach Anlage 2 ImmoWertV 2021. Ersetzt kein Gutachten.
1 BFH-Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19, DStR 2022, 1097; BFH-Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23, DStR 2024, 1112; BFH-Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24, BStBl II 2026, 210.
2 Jardin, GuG 2015, 25–26 ff.
Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer benötigt?
Ich erstelle Verkehrswertgutachten, die die Anforderungen der Finanzverwaltung erfüllen. Sprechen Sie mich an.
Kontakt aufnehmenBeachten Sie: spätere Teilmodernisierungen
Bei nach dem Kauf bereits erfolgten oder geplanten Modernisierungsmaßnahmen verlängert sich ab dem Zeitpunkt der Durchführung die Restnutzungsdauer.
Gem. dem nachfolgenden Beispiel bedeutet das für Sie, dass Sie bei einem 2024 erfolgten Kauf eines älteren Mehrfamilienhauses (Baujahr 1960; Gebäudealter 64 Jahre) die mit der Restnutzungsdauer von 16 Jahren (= 80 Jahre − 64 Jahre) verbundene deutlich erhöhte Abschreibung von 6,25 % p. a. (= 100 / 16 Jahre) nur bis zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nutzen können.
Sobald Sie gem. dem nachfolgenden Beispiel im Jahr 2026 mehrere Maßnahmen durchführen, ergeben sich aufgrund der Modernisierungspunkte (hier z. B. 12 Punkte) in der Folge ein jüngeres fiktives Baujahr (hier 1989), ein neues fiktives Gebäudealter (hier 37 Jahre = 2026 − 1989) sowie eine entsprechend verlängerte Restnutzungsdauer (hier 43 Jahre = 80 Jahre − 37 Jahre).
Hierdurch wird ab dem Steuerjahr (hier 2026) die bisherige Abschreibung für die Steuerjahre 2024 und 2025 von 6,25 % auf nunmehr gerundet 2,33 % p. a. (= 100 / 43 Jahre) reduziert.
Fazit
Je früher Sie nach dem Kauf bauliche Veränderungen beabsichtigen und je umfangreicher diese Modernisierungsmaßnahmen ausfallen bzw. je mehr Modernisierungspunkte zu vergeben sind, desto weniger rentieren sich auf längere Sicht die Kosten für ein Nutzungsdauergutachten für Sie — und umgekehrt analog.
Beispiel
| Grundstücks-/Objektart | Mehrfamilienhäuser (80 J.) |
| ursprüngliches Baujahr | 1960 |
| Jahr des Kaufvertrags | 2026 |
Berechnung anzeigen
Formel zur Ermittlung der Restnutzungsdauer (Anlage 2 ImmoWertV 2021):
Restnutzungsdauer = a · Alter² / Gesamtnutzungsdauer − b · Alter + c · Gesamtnutzungsdauer
Relatives Alter:
Alter / GND · 100 % = 66 / 80 · 100 % = 82,5 %
Für a, b und c gelten die Werte der Tabelle. Modernisierungen wirken sich erst ab einem bestimmten (relativen) Alter auf die Restnutzungsdauer aus; sonst gilt die Grundformel Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter.
| Modernisierungspunkte | a | b | c | ab rel. Alter |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 1 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
| 2 | 1,0767 | 2,2757 | 1,3878 | 55 % |
| 3 | 0,9033 | 1,9263 | 1,2505 | 55 % |
| 4 | 0,7300 | 1,5770 | 1,1133 | 40 % |
| 5 | 0,6725 | 1,4578 | 1,0850 | 35 % |
| 6 | 0,6150 | 1,3385 | 1,0567 | 30 % |
| 7 | 0,5575 | 1,2193 | 1,0283 | 25 % |
| 8 | 0,5000 | 1,1000 | 1,0000 | 20 % |
| 9 | 0,4660 | 1,0270 | 0,9906 | 19 % |
| 10 | 0,4320 | 0,9540 | 0,9811 | 18 % |
| 11 | 0,3980 | 0,8810 | 0,9717 | 17 % |
| 12 | 0,3640 | 0,8080 | 0,9622 | 16 % |
| 13 | 0,3300 | 0,7350 | 0,9528 | 15 % |
| 14 | 0,3040 | 0,6760 | 0,9506 | 14 % |
| 15 | 0,2780 | 0,6170 | 0,9485 | 13 % |
| 16 | 0,2520 | 0,5580 | 0,9463 | 12 % |
| 17 | 0,2260 | 0,4990 | 0,9442 | 11 % |
| 18 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 19 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
| 20 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
Somit ergibt sich:
RND = 0,3640 · 4356 / 80 − 0,8080 · 66 + 0,9622 · 80 = 43
fiktives Baujahr = Kaufjahr − (GND − RND) = 2026 − (80 − 43) = 1989